上海近日开售的某高端项目现场，首日销售额近15亿元。
据上海市房地产交易中心官网“网上房地产”公开数据显示，3月份，全市二手房网签31216套，创下5年来单月最高。上一次站上3万套的活跃线，还是2021年3月份，当月录得3.94万套的成交量。
更值得关注的是交易结构。多家房产经纪机构综合数据显示，今年3月，300万元以下的二手房交易占比约72%。换句话说，刚需才是当下二手房市场的绝对主力。
数据来源于网上房地产。
300万元以下的二手房，一直是上海二手房买卖中的大多数。
我们不妨来看几个时间节点：在楼市进入活跃阶段的2016年10月，全市300万元以内二手房成交占比超过六成；在楼市迈入调整周期的2024年10月，这一比例为63.7%。
为什么300万元以下能长期占据顶流的位置？上海中原地产分析师卢文曦表示，背后是市场供需两端的共同作用。
首先，总价门槛低，是“上车”首选。对于首次置业的刚需群体，尤其是单身青年或新婚夫妇，青睐300万元以下的二手房。这类房源主要是市区“老破小”或远郊次新房，虽面积不大、房龄偏老，但胜在总价可控，能让许多预算有限的年轻人在上海安家。
而且，近几年，上海住房价格回调相对充分，租金回报率随之提升。易居研究院调研发现，目前上海市区“老破小”的租售比普遍在2.3%到3.1%，如浦东凌一小区总价约190万元，月租金4300元，租售比约2.7%；普陀曹杨三村总价155万元，月租金4000元，租售比3.1%。这明显高于1.3%至1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期国债收益率，对自住和长线投资更具吸引力。
“由于房价整体回调，上海现在300万元总价的房子，可能相当于过去的400万至500万元。”上述负责人说。
最后，近年来的楼市政策有效降低了刚需入市门槛。和2016年、2024年相比，今年3月份的二手房刚需占比出现了6个百分点的增长。其中很大一部分是调减限购释放的购买力。
从2024年来，多轮楼市新政涉及限购政策调减，带来了大量具备资格的刚需消费者。今年2月26日施行的楼市“新七条”，最大亮点同样是购房群体再扩容，即对持有上海市居住证满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在上海限购1套住房。
“小阳春”稳了吗？中指研究院上海分析师张翔认为，如果当前市场情绪能够延续，4月楼市有望继续保持较高活跃度。但需关注的是，市场全面企稳仍是一个渐进过程，其持续性依赖于居民收入预期及房价预期的实质性修复。
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